刚进百强就卖总部大楼?三盛宏业“花式缺钱”亟待补血
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刚进百强就卖总部大楼?三盛宏业“花式缺钱”亟待补血
时间:1970-01-01 08:00来源:未知 作者:admin 点击:

  这厢边三盛集团9月乔迁总部至上海虹桥,那厢边三盛宏业却网传“欲出手上海总部大楼”。

  不过要说明的是,创建三盛集团的福建商人李荣滨、李荣东兄弟,与创建上海三盛地产(三盛宏业母公司)的浙江商人陈建铭,并无联系,两家公司也无关联,虽然二者名字如出一辙,也“一起”出没克而瑞2019上半年房企TOP100榜单。

  三盛宏业的上海总部大楼,即位于黄浦区的三盛宏业大厦,原名伦达金融大厦,是外滩边一座20层的甲级写字楼。坊间传言,三盛宏业出于集团资金原因,欲17.5亿转让这栋物业的持有股权。

  有上海不动产经纪人告诉多面君(公众号DMviews),伦达金融大厦有房挂牌出售,单价3.5万元/平方米,但对应的系争房屋不清楚是否属于三盛宏业持股范围。

  上述大厦总建筑面积21051.86平方米,上海颐圣或持有约70%的办公楼。根据中国裁判文书网资料,在2014年5月12日签约的房屋交易合约中,三盛宏业控股子公司“上海颐圣投资发展有限公司”与物业原东家“上海伦达投资发展有限公司”达成16层楼面购买协议(另有文书草拟为14层)。

  但由于当时物业被司法查封拍卖,产权迟迟无法过户,上海颐圣将上海伦达告上法庭。后大厦15896平方米建面和19个车位的产权在2015年由上海金山人民法院拍卖,参考标的价8.6亿元。

  裁判文书显示,上海颐圣的确在2015年从拍卖中得到了大厦的(部分)产权,但不清楚是否为上述最终价格。毕竟据媒体报道,上海伦达董事长吴良威曾公开举报组织此次拍卖的法官,理由是“超出权限越级办案”,而该物业此前经专业评估公司给出的估值在15亿元以上。

  几波周折之后,最终三盛宏业在2017年5月正式迁入大厦,并将物业名字直接改成了公司名。

  2年之后,坊间流传三盛宏业因资金问题,向银行申请过将上述大楼做抵押借款14亿元。多面君(公众号DMviews)并未看到任何公开信息披露三盛宏业大厦的抵押或转售。天眼查显示,上海颐圣开展过4次股权质押,目前有效质押15015万股。

  戴德梁行分析师告诉多面君(公众号DMviews),如果物业存在抵押,不能同时多次办理抵押贷款,如果物业存在抵押记录,后续再抵押贷款会更难。

  “尤其现在抵押贷款审核趋严,住宅抵押的利率都在走高,银行对写字楼的放贷门槛本来就比较高,写字楼贷款利率有的已经上浮到30%,公司身份很难过批。”

  多面君(公众号DMviews)来到三盛宏业大厦看见楼内秩序井然,安保严格。有办公室挂租,中介表示“买卖不破租,无论物业是否抵押或拍卖一般都不影响租赁”。大楼水牌则显示,目前大楼有14家公司办公,其中16-20层为三盛宏业的办公室,10层和11层也有三盛系的公司。

  据了解,今年3月上海黄浦区外滩边有独栋写字楼,挂牌价已经到了30亿,董家渡写字楼售价平均在4万元/平方米以上,17.5亿元的确属于折价,不过相较最初的拍卖价,或许也不会亏。

  对于售楼相关事宜,截止发稿,多面君(公众号DMviews)尚未得到三盛宏业、中昌数据答复。

  物业抵押对于企业而言,实属正常,就像资金紧张一样,对一些企业来说,司空见惯。

  三盛宏业是涵盖房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等多元产业的大型综合公司,旗下拥有三十余家下属公司。其中,中昌数据为A股上市公司,中昌国际控股集团(原镇科集团)为香港H股上市公司,钰景园林为新三板挂牌公司。

  从房地产和海运起家,2016年11月6日,三盛宏业创始人陈建铭将“中昌海运”改名为“中昌数据”,原因是主营业务改变。

  近年中昌在数据板块迈步极快,全资、控股、投资的下属科技企业已有十余家,并陆续并购了北京博雅立方、微问家、悠络客、云克科技、亿美汇金等大数据科技企业。由此中昌数据近年筹资现金流和资产负债率持续上扬。

  而规模递增,也让中昌数据的营收逐年增长,不过2019年上半年16.54亿的营收,对应0.5亿的净利润,有投资人感叹“利润出奇低,连3%都不到”。

  其实目前整个大数据行业增长快、利润低,中昌数据营收最高的时候(2018年)30.18亿,公司净利润在1.21亿,还没到真正赚钱的时候。

  中昌数据也表示,公司的行业特点及服务结算方式决定了应收账款余额较大。公司已采取加大催款力度、向银行等金融机构借款等多种方式缓解公司现金流压力。

  而去年以来中昌数据控股股东(第一大股东三盛宏业及其一致行动人陈立军,有限合伙“上海申炜”)频繁操作股份解质押及再质押,总占股已由41.44%降至38.79%。9月陈立军和上海申炜减持公司1%股份,也引起投资者关注。

  2019年的确是三盛宏业的缺钱节点,2016-2019年发行的9起债券中,有3笔公司债在今年到期,总额32.5亿。

  并且目前三盛宏业股权已被质押了59次,14.31%的净资产做了对外担保(约7.21亿)。中昌数据甚至大股东质押比例达99.96%,排在上市公司质押风险名单第35位(据全景财经wind数据)。

  而三盛宏业今年4月6日申请的5.6亿“中山证券-三盛宏业物业资产支持专项计划”也遭遇终止。

  有券商分析师告诉多面君(公众号DMviews),ABS遭禁,不排除与公司频繁发债有关。加之2018年下半年频繁爆发“暴仓”风险,多项房地产ABS中止审批,行业的整体融资趋势越来越紧。

  另外一个比较“狗血”的巧合是,三盛宏业系公司在今年9月就收到了三份法院执行通知,有关此前的民间借贷和合同纠纷,执行标的4.2亿元。

  据多面君(公众号DMviews)统计,今年内三盛宏业非公开发行了3期债券,共33.8亿,票面年利率8.20%-8.40%,融资成本不低,相比之下今年1-7月房企平均融资利率为6.9%(克而瑞数据)。

  另外,此前三盛宏业公开的,与大型银行、金融机构签订的超400亿元授信额度,也是重要的钱包。

  对于三盛宏业这样的企业,房地产不是唯一,却是关键,尤其是在缺钱的时候。毕竟多项产业发展都可谓平稳,但贡献率和变现速度明显不敌房地产。

  例如钰景园林2018年营收3.84亿,净利润1940万。中昌国际近3年最高营收6582万(2017年),净利润3410万,并且因为与上海三盛地产间常有物业收购交易,引起股价异动。中昌数据也与地产存在关联交易,如2016年营收中占了350万的佛山三盛兰亭项目的托管费。

  而今年上半年三盛宏业地产销售操盘金额94.1亿,位列TOP98,2018年流量金额187.1亿(114位),2017年流量金额118亿(129位)。

  据媒体报道的公司数据,2018年三盛宏业共实现营业收入280亿元,同比增长88%。其中房产板块实现合同销售收入166亿元;非房板块实现营收114亿元。

  然陈建铭的构图是,“金融引领、中心突破、两翼齐飞”(以园区物理空间打造为中心,以房地产和科创、大数据等新兴产业为两翼)。但不得不承认,资金的主力依然是地产。

  不过据媒体报道,陈建铭制定的“三年千亿”战略,在2019年营收需达到1000亿。而地产板块,三盛宏业上海区域公司总经理屈国明曾公开表示,2019年将确保600亿销售额,跑狗论坛高手解玄区,争取800亿销售额。现实与构想,差距不小。

  另从其官网见,三盛宏业全国项目共38个,盘量不大,17个在售项目分布于上海、舟山、佛山、沈阳、杭州、宁波、滁州。不过据媒体报道,三盛宏业在全国一二线余亩,值得期待。

  作为一家产业布局广,并且多个产业发展较平稳的房地产企业,阶段性缺钱似乎不可避免,但在依然靠地产主输血的阶段,更好运作地产项目的周转、布局和溢价打造不容忽视,三盛宏业的“千亿”仍需考验。

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